Has encontrado la casa ideal, has hecho números y el precio te parece razonable. Pero justo antes de dar el paso final, surge una duda clave: ¿cuánto se paga en impuestos al comprar una vivienda? Este es uno de los aspectos que más puede impactar en tu presupuesto y, sin embargo, es común que pase desapercibido hasta que el proceso ya está en marcha.
Vamos a resolver todas tus dudas sobre los impuestos al comprar una vivienda, tanto si es de obra nueva como si es de segunda mano. Verás qué tributos aplican en cada caso, quién se encarga de gestionarlos y cómo puedes anticiparte para evitar sorpresas desagradables.
Impuestos al comprar una casa
Cuando compras una vivienda en España, el precio de venta no es el único desembolso importante. A este se le deben sumar los impuestos que se pagan al comprar una vivienda, los cuales pueden variar en función de si el inmueble es nuevo o de segunda mano, así como de la comunidad autónoma donde se realice la operación.
A continuación, te explicamos los impuestos más relevantes si la vivienda es obra nueva.
IVA (o Impuesto sobre el Valor Añadido)
Este es el impuesto más significativo cuando se trata de viviendas de obra nueva. En la mayoría de los casos, el tipo aplicable es del 10% sobre el precio de compraventa.
Por ejemplo, si compras una casa de obra nueva por 200.000 euros, deberás abonar 20.000 euros en concepto de IVA. Hay excepciones, como las viviendas de protección oficial (VPO), que pueden beneficiarse de tipos reducidos, pero no son la norma general.
Este impuesto se paga directamente al vendedor (por lo general, la promotora), que después lo ingresa en Hacienda.
IAJD (o Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Además del IVA, la compra de una vivienda de obra nueva conlleva el pago del IAJD, un impuesto que se aplica sobre los documentos notariales necesarios para formalizar la operación. Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, y normalmente está entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la escritura.
Este impuesto es especialmente importante si se formaliza una hipoteca, ya que también afecta al préstamo hipotecario.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Si en lugar de una vivienda de obra nueva estás adquiriendo una de segunda mano, la estructura fiscal es distinta. En este caso no se aplica el IVA, pero sí otro tributo con un impacto económico considerable.
Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP es el principal impuesto que se aplica a las viviendas de segunda mano. Se trata de un tributo autonómico, y su tipo impositivo varía entre el 6% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad donde se encuentre el inmueble.
Por ejemplo, en Madrid se aplica un 6%, mientras que en comunidades como Valencia un 10% o Cataluña puede llegar al 11%, hay que tener en cuenta que en algunas Comunidades existen deducciones por familia numerosa o por edad inferior a los 35 años. Este impuesto se abona directamente a la administración autonómica mediante un modelo oficial (habitualmente el Modelo 600).
Por tanto, calcular bien este coste es crucial para saber cuántos impuestos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano, ya que representa una parte importante del desembolso inicial.
¿Quién gestiona el pago de los impuestos al comprar una vivienda?
Una de las dudas más frecuentes de quienes se enfrentan a su primera compra inmobiliaria es: ¿quién se encarga de gestionar todo este papeleo?
Por lo general, existen tres formas de tramitar el pago de los impuestos:
- De forma personal, acudiendo a Hacienda o a la administración autonómica correspondiente, y presentando los modelos necesarios (como el 600 para el ITP).
- A través de una gestoría, que se encargará de todos los trámites a cambio de una tarifa, y suele ser la opción más habitual si se firma una hipoteca.
- Por medio del banco, en caso de financiación, ya que muchas entidades incluyen este servicio como parte de sus condiciones hipotecarias (a menudo mediante su propia gestoría).
Sea cual sea la vía elegida, es fundamental no retrasarse en el pago de los impuestos, ya que los plazos están bien definidos. En la mayoría de los casos, el pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública.
Un retraso puede implicar sanciones o recargos, algo que conviene evitar, sobre todo cuando ya has asumido una carga económica importante con la compra.
¿Cuánto debes reservar para los impuestos al comprar una vivienda?
Ahora que conoces los diferentes tipos de impuestos que se aplican, es momento de hablar de números concretos. Aunque las cifras pueden variar en función del tipo de vivienda y la comunidad autónoma, una buena regla general es la siguiente:
- Vivienda de obra nueva: reserva alrededor del 11% al 12% adicional al precio de compra (10% de IVA + 1%-1,5% de IAJD).
- Vivienda de segunda mano: calcula un 6% a 10% extra para cubrir el ITP.
Es decir, para una vivienda de 200.000 euros, los impuestos al comprar una casa podrían oscilar entre 12.000 y 24.000 euros, dependiendo del tipo de inmueble y la ubicación.
Este coste no se financia con la hipoteca, por lo que debe salir directamente de tus ahorros. Ignorarlo en la planificación puede poner en riesgo toda la operación o dejarte con menos liquidez de la necesaria tras la compra.
Entender bien los impuestos que se pagan al comprar una vivienda es esencial para que tu compra no te genere estrés innecesario ni gastos inesperados. Ya sea de obra nueva o de segunda mano, cada tipo de propiedad lleva aparejados tributos distintos, y su impacto puede ser muy significativo en tu presupuesto.
Por tanto, te recomendamos calcular todos los impuestos con antelación, preferiblemente con el apoyo de un asesor especializado o una gestoría con experiencia en compraventas inmobiliarias. Solo así podrás tener una visión clara del coste real de la vivienda que deseas adquirir.
